父の日が近い6月は、家の話が一気に現実味を帯びますよね。ボーナス前に買うなら、固定か変動かだけでなく、配当金をどう使うかまで見ないと後で差が出ます。
01 住宅ローンで迷う人が、最初の10分で決めるべき3つ
金利差が1％あるだけで、35年返済の総額は平気で数百万円ずれます。父の日の贈り物を考える6月、ボーナス前の財布事情で家の話まで重なると、正直ちょっと頭が追いつかないですよね。
家を買う前に先に読んでおきたい住宅購入の基本
先に答えを置きます。固定か変動かは、商品名で選ぶ話ではありません。見る軸は3つだけです。1つ目は家計の余白、2つ目は保有年数、3つ目は金利上昇に眠れなくなるタイプかどうか。ここを外すと、金利0.3％の差より痛い判断ミスになります。
たとえば、年収650万円の共働き世帯が4,500万円を35年で借りる場面を考えてみてください。変動0.6％台なら月返済はかなり軽く見えます。でも、固定1.8％前後で組むと月の負担は上がる。その代わり、将来の見通しは立てやすいんです。数字だけ見ると変動が魅力的に見える。ここが最初の落とし穴なんですよ。
住宅ローンの失敗は、金利を読み違えた瞬間より、家計の耐久力を見誤った瞬間に起きる。
ちょっと整理すると、安い金利を選ぶのと続けられる返済を選ぶのは別の話です。次で、その3条件を現実の数字に落としていきます。
02 条件その1 家計の余白が12万円あるかで景色が変わる
まず見たいのは、毎月の手取りから住宅費を払ったあと、いくら残るかです。ここ、年収ではなく月次の余白で見るべきだ。私は相談現場で、手取り38万円の家庭なら、教育費や車、固定資産税の積立まで入れて月10万〜12万円は残したいと伝える場面が多いんです。
理由は単純です。変動金利は、借りた初年の返済額が軽い。そこが魅力ですよね。でも、子どもが小学校に上がる3年後、車の買い替えが来る5年後、修繕費が出る8年後、支出はじわじわ増えます。毎朝アラームを5分だけ延ばすみたいに、最初は平気でも後で効いてくるんですよ。
仮に4,500万円を借り、変動0.7％と固定1.8％で比べると、月返済差はざっくり2万円台後半になるケースがあります。
その差を吸収できる家計なら固定も現実的です。逆に、今の段階で余白が月6万円しかないなら、固定を選んで安心を買うより、借入額そのものを下げる判断が先でしょうか。
つまりポイントは、固定か変動かの前にその家が高すぎないかを見ることなんです。次は、意外と見落としがちな「何年住むのか」で話を進めます。
03 条件その2 7年で住み替える人と20年住む人は答えが違う
次の軸は保有年数です。ここを曖昧にしたまま金利だけ比べると、かなり危ない。転勤の可能性がある30代前半、子どもの進学でエリアを変えたい家庭、親の介護で実家近くへ戻る予定がある人。このあたりは7年〜10年で売却や住み替えが起きやすいんです。
知り合いの埼玉在住、38歳の会社員Aさんは、2023年に変動で組みました。理由は明快で、8年以内に住み替える前提だったからです。初期の返済を抑え、手元資金を厚く残した。これは筋が通っていました。逆に、神奈川で長く住む前提のBさん夫婦は、固定を選んでいましたね。20年超で住むなら、毎月の見通しの価値が大きいからです。
ここで効くのが、不動産そのものの流動性です。駅徒歩8分以内か、築年数の競争力はあるか、周辺に新築供給が増えすぎていないか。家は金融商品である前に、売りやすい資産かが重要なんですよ。
マンションと戸建てで迷ったときの判断軸
- 7年以内の住み替え前提: 変動が候補になりやすい
- 15年以上住む前提: 固定の安心が効きやすい
- 売却しにくい立地: 金利より物件選びを優先すべき
金利タイプの正解は1つではない。住む年数が変われば、正解も変わる。
でもですね、保有年数だけではまだ半分です。最後に残るのは、数字では測りにくい性格の相性なんです。
04 条件その3 金利より、上がった後に平常心でいられるか
3つ目は、かなり人間くさい話です。金利が上がった翌月も、冷静に家計を回せるか。ここ、軽く見ないほうがいい。私は過去に、数字上は余裕があるのに、0.2％の上昇ニュースだけで眠れなくなった人を何人も見ました。逆に、多少の変動は気にせず資産配分で吸収する人もいます。
2024年から2026年にかけては、日銀の政策修正や長期金利の動きで、住宅ローンの空気が少し変わりました。固定は長期金利の影響を受けやすい。変動は短期金利や各行の判断が効く。つまり、どちらも永遠に低いままではないんです。ここを前提に置くべきだ。
では、配当金はどう考えるべきでしょうか。NISA口座で年間12万円〜24万円の配当がある人は、それを繰上返済に回すか、投資で持ち続けるか迷いますよね。私の考えはシンプルで、住宅購入の1年目〜3年目は、配当金を無理に返済へ突っ込まないほうがいい。引っ越し費用、家具家電、修繕、固定資産税と、想像以上に現金が出るからです。
ここまで来ると、固定か変動かは半分答えが出ています。最後に、父の日とボーナス前の6月だからこそ外したくない実務を3つに絞ります。
05 6月の判断を雑にしないために、今すぐやる3ステップ
父の日の出費、夏のボーナス前、物件の内見予約。6月は気持ちが前のめりになりやすい月です。だからこそ、感情より手順で進めたほうがいい。ここだけは本当にそうです。
今日やることは3つあります。
- 銀行2行以上で、固定と変動の両方を同じ借入額・同じ年数で試算する
- 家計簿アプリか通帳で、直近12か月の平均支出を出し、住宅費込みでも月10万円残るか確認する
- 配当金やボーナスを返済に回す前に、諸費用・引っ越し・家具家電でいくら飛ぶか一覧にする
この3つをやるだけで、営業トークに流されにくくなります。正直、住宅ローン選びは情報量が多すぎる。でも、判断軸を絞れば怖さはかなり減るんです。
繰上返済を急がないほうがいいケース
- 固定が向く人: 月の見通しを最優先し、20年近く住む予定がある
- 変動が向く人: 家計に余白があり、短中期の住み替えも視野にある
- どちらでもない人: 借入額を下げる、購入時期をずらす、この2択を先に考える
迷ったら金利タイプを決める前に、借りていい額を決める。順番を逆にしない。ここが分かれ道だ。
3行で要点を置きます。
- 固定か変動かは、家計の余白・住む年数・性格で決まる
- 2026年6月のようなボーナス前は、賞与頼みの返済設計を避ける
- 配当金は最初から返済に回さず、手元資金を守ってから判断する
家を買う判断は、勢いだけでは危ない。でも、必要以上に怖がる話でもありません。まず今夜、スマホのメモでいいので毎月残したい金額を1つ書いてみてください。そこから逆算すると、自分に合うローンの顔が見えてきます。